如果您热衷于开始房地产投资，或者您已经是房东，并且希望获得最大的回报，那么本指南将分享风险、收益和技巧，以最大程度地利用我们的房地产投资。
在决定投资房地产之前
房地产投资可以是一种被证明是低风险的积累财富的方式，但它也会带来一定程度的风险。购买房地产投资之前，您需要仔细评估收益和风险，以决定这是否对您而言是可行的投资。通过咨询专业人员并进行自我教育，您可以进行自我评估，以识别您愿意承担的风险，并清楚地了解这些风险，从而知道未来会发生什么。
评估风险
与股票等其他选择相比，房地产通常被认为是风险较低的资产，但是您仍然需要评估投资的风险。在确定风险程度时，您应该在会计师、房地产顾问或财务规划师的帮助下进行现金流量分析。考虑拥有投资性房产的所有成本是很重要的，这样您就可以准确计算出自己负担得起的价格。
好处
- 历史上，房地产价格一直在上涨。房地产价格周期性波动，但趋势一直时上升的。因此，许多普通的澳大利亚人使用房地产来增加财富。
- 租金收益代表了稳定而一致的次级收入形式。人们将始终需要住房，尽管趋势会来来去去，但如果您在中心地段、地理位置优越的郊区购买房屋，则总是会有租房需求。
- 当您投资房地产时，有税收和折旧方面的优势，包括负扣税。这样可以大大降低投资房地产的成本。
风险性
- 房地产不是流动投资。如果您投资房地产，那么您的钱就会被拴住，这意味着如果您急着需要钱，您将无法轻易获得它。
- 如果利率上升，您的抵押贷款还款将会增加。
- 尽管相对稳定，但房地产仍然受市场因素的影响，这些因素可能会影响需求、可用性和资产价值。
专业建议如何增加您的成功机会
就你的房地产投资目标向专业人士咨询是个好主意。与会计师、房地产专家、转让人、买方经纪人、当地房地产经纪人、理财师和抵押经纪人交谈，以帮助您确定该房产是否会构成一项有价值的投资。
会计师可以帮助您评估现金流量并管理购房所涉及的文书工作，而抵押经纪人可以比较不同的房屋贷款，以确保您获得有竞争力的交易来满足您的借款和投资目标。在虚线上签字之前，律师可以帮助您解释和准备法律文件。
您也可以考虑与买方的经纪人或房地产顾问联系，以获取有关购买投资性房地产以及如何购买正确类型的房地产以实现财务目标的建议。
做好研究
让自己沉浸在尽可能多的信息和研究中。您可以利用澳大利亚统计局（ABS），CoreLogic Data，Residex和许多其他网站，这些资源提供房地产市场数据和见解，可以在此初始阶段为您的研究奠定基础。
制定房地产购买计划并写下您在整个过程中必须做出的所有关键决定——从确定您的投资策略到获得资金，签署文件以及筛选潜在租户。
您的投资策略是什么？
与会计师和财务规划师交谈后，您需要确定如何从投资中获利的想法。
最常见的投资策略是：
- 购买并持有。购买房产，等待价值上升然后出售。在房产出售之前，租金收入可以偿还抵押贷款。
- 翻新并增加价值。购买该房产，对其进行翻新以增加其价值，然后出售以赚取利润。
- 资本增长。一些投资者试图瞄准在当前市场上价值将迅速增长的房产和地点。这些投资者可能会坚持只付利息的投资贷款，以减少他们的非税可抵扣成本，然后在几年后将其出售。
寻找合适的房产
找到合适的房产也许是最重要的一步。你需要找到一处与你的投资策略相匹配、对租房者有吸引力、并能长期保值的房产。您还需要确保您为该房产支付了合理的价格，并检查该房产在结构上是否健全。
您将需要对以下问题做出决定：
- 房产种类。您会投资单元楼、独立式住宅还是联排别墅？
- 新建或已建立。一些投资者更喜欢购买全新的建筑物，而另一些投资者则看到已建房屋的更多价值。
- 郊区。您选择的郊区和位置对您的投资有很大的影响。确保查看郊区数据并走上街头亲自看看。
资本增长和租金回报
无论采取何种策略，您都需要购买具有一定资本增值潜力且可以出租的房产。简而言之，您需要计算自己的数字，以查看该投资是否真正具有财务意义。您还必须确保您的房产所产生的回报与您投资于另一种资产类别（例如股票）所获得的回报相当。
资本增长
资本增长代表了一段时间内房地产价值的增长，这就是为什么大多数人投资房地产的原因。房地产市场的运作是周期性的，具有增长、停滞和衰退的时期，这些都是澳大利亚房地产市场的一部分。
考虑到这一点，很显然，房地产投资应该长期进行，而不是期望获得快速回报。
在长期内，你期望获得多少利润?这取决于房产的规模和类型、位置以及当地增长的驱动力。一个没有更多土地的内陆郊区和不断增长的人口将会有强劲的需求和较低的供应，这将给房地产价格带来压力。位于远郊的另一个郊区，那里待开发的土地更多，需求较少，对房地产价格的压力可能更小。
租金回报
研究该地区类似房产的平均租金价格，然后问自己，所收取的租金是否足以支付房产维护费用，并且仍然可以使您获利。
一个重要的数字是房产的收益，您可以通过一年内收到的租金除以您为该房产支付的价格，然后将其乘以100得到一个百分比。例如，如果您以500,000澳币的价格购买了一座房产，并以每周500澳币的价格出租（即每年26,000澳币），则总收益率为每年5.2％。然后，可以将该数字与您投资股票所获得的收益进行比较。
请记住，当您投资房地产时，您会利用您的存款。您可能以50,000澳币开始，但是5.2％的回报是根据500,000澳币计算的，而不是您更可能投资于股票的50,000澳币。
获得投资房产抵押
准备好开始并申请投资贷款了吗？确保您执行以下操作：
- 计算出您可以借多少钱：在开始比较不同的房屋贷款之前，您需要知道自己能借多少钱。
- 比较抵押贷款：找到具有竞争力的利率的合适投资抵押贷款。还要注意高额费用。
- 获得房屋贷款预批准：去找贷款商，看看他们是否提供房屋贷款预批准，最好提供信用检查，以便您货比三家。预先批准可为您提供价格范围。在开始寻找不同的房产和投资之前，了解您可以花多少钱至关重要。
最后步骤
找到要购买的房产并启动房屋贷款申请后，您需要执行以下最后步骤：
- 准备抵押文件：与您的贷方商谈以完成抵押文件的定稿。
- 聘请工料测量师：工料测量师可以帮助您最大程度地减少从房产中获得的税收减免。
- 房东的责任：如果要在您的投资房产中放置租户，请阅读有关房东的权利和责任，以及如何正确刊登广告。
- 评估：对房产进行独立评估。害虫和建筑物检查也是明智之举。如果投资对象的面积大于一套公寓，则转让人还应检查房产的边界。
最小化风险
精明的投资者积极采取措施将其房地产投资风险降到最低，例如使他们的房地产投资组合多样化。
以下是一些降低投资风险的常用方法：
- 现金缓冲：确保您具有一笔应急资金缓冲，以确保您能够支付将来可能出现的任何不可预见的费用（例如，在非承租期内）。
- 分拆或固定利率贷款：由于许多“四大银行”最近都提高了其可变抵押贷款利率，您可能要考虑分拆贷款或选择固定利率贷款，这样您就可以放心确切地知道您每个月的还款额是多少。
- 在不同领域进行投资：如上所述，将投资风险降至最低的一种好方法是不要“将鸡蛋放在一个篮子里”。如果可能，请在多个不同地区投资不同的房地产类型，以确保在经济不景气的情况下不会对您造成不利影响。
- 市场研究：降低投资风险的另一种方法是对要投资的市场进行广泛的市场研究。例如，您可能需要考虑市场的供求因素，类似房产的平均租金收益，并向地方议会查询，以查看是否有任何基础设施项目正在建设中，这些项目可能会影响该地区房地产的需求和可用性。